São Paulo - Dados levantados pelo Secovi-SP no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo revelam que em maio foram abertas 1.790 ações por problemas com aluguel na cidade de São Paulo. O volume é 12,3% inferior aos 2.040 processos de maio de 2012 e 14,8% menor que os 2.100 de abril deste ano.
Entre as ações ajuizadas no mês passado, 83,6%, ou 1.497 processos, ocorreram pela falta de pagamento do aluguel. Historicamente, a inadimplência é a maior responsável pelas ações locatícias.
O diretor de legislação do inquilinato do Secovi-SP, Jaques Bushatsky, justifica a queda no número de processos: "A redução, sem sobressaltos, é esperada desde que a lei 12.112 de 2009 começou a vigorar (em janeiro de 2010). A isso deve-se aliar o incremento dos acordos amigáveis entre as partes, que evitam a abertura de ações judiciais".
A lei a que se refere o diretor é a nova Lei do Inquilinato, que, em linhas gerais, simplifica e agiliza a retomada do imóvel por falta de pagamento.
Bushatsky afirma que, antes de 2010, quando ainda vigorava a antiga lei, um despejo “rápido” por falta de pagamento demorava cerca de 14 meses, desde a distribuição da ação judicial até o despejo. "Desde a alteração da lei, o processo tem demorado de sete a oito meses. A consequência é uma: os inquilinos sabem que não conseguiriam 'enrolar' o processo, que o despejo viria rápido e que não vale a pena arcar com os gastos da contratação de um advogado por uma ação já perdida. Por isso, o melhor é celebrar um acordo", comenta.
Segundo o estudo, no acumulado do ano foi registrado um total de 8.347 ações, uma queda de 7,2% em relação ao mesmo período de 2012, quando foram abertas 8.998 ações.
No mês de maio, as ações classificadas como ordinárias respresentaram 11,6% do número total de processos (208 ocorrências). A ações renovatórias (74 ocorrências) e as consignatórias (11) responderam, respectivamente, por 4,1% e 0,6% do total.
Os tipos de ações que se encaixam na classe ordinária são relativas à retomada de imóvel. As ações consignatórias são movidas quando há discordância de valores de aluguéis ou encargos. E as renovatórias visam a renovação compulsória de contratos comerciais com prazo de cinco anos.
Cuidados
Para se previnir contra a inadimplência do inquilino, o diretor de legislação do Secovi sugere que os proprietários estudem as garantias locatícias disponíveis.
Ele afirma que, dentre as locações residenciais em São Paulo, cerca de 20% delas são garantidas por caução (o depósito em poupança de três aluguéis), cerca de 50% por fiança e 20% por seguro de fiança. "Uma dessas garantias servirá ao caso concreto e certamente locatário e locador conseguirão se ajustar a esse respeito", diz Bushatsky.
A previsão de garantias nos contratos de aluguéis não é obrigatória. Justamente por isso, o proprietário deve ficar atento para que elas não sejam esquecidas.