SÃO PAULO – José Alberto Diniz, diretor da área de Fundos Imobiliários da gestora de recursos Rio Bravo, não acredita na possibilidade de uma bolha imobiliária no Brasil. “Nós não analisamos imóvel residencial e nem salinha comercial, que têm tipos de investidores muito parecidos: pessoa física que quer complementação de renda ou para morar/usar. Mas, no caso de imóvel comercial, que é nossa especialidade, nós analisamos preço de reposição [custo para construir um imóvel semelhante] e podemos garantir que não existe exagero nenhum”, afirmou ele em entrevista ao InfoMoney.
Segundo Diniz, as empresas abertas que investem em imóveis, como a São Carlos (SCAR3) e a BR Properties (BRPR3), as empresas fechadas e os fundos de investimento estão com uma alavancagem mínima. Então elas não têm motivos para se desfazer do imóvel a qualquer preço. “Tem pouquíssimos casos de pessoas que estão alavancadas e que precisam vender a qualquer preço. O número é realmente insignificante. Isso ocorre mais nos imóveis residenciais e nas salinhas comerciais, pois os proprietários são menos preparados em termos financeiros para esta conta”, explicou.
Para ele, a prova contrária para quem acredita em bolha está na oferta e demanda. “Não tem mais onde construir um imóvel AAA, acabou tudo”, disse. O diretor afirma que não tem mais terreno e, quando se consegue o terreno, não se consegue a aprovação, quando se consegue a aprovação, não tem o CEPAC [título necesário para a construção de imóveis em algumas áreas de São Paulo]. Quando se consegue tudo isso, ao ver o custo de construção, vem o susto: vai custar R$ 7 mil, R$ 8 mil reais por metro quadrado para construir um imóvel.
Em relação ao que já está sendo construído, Diniz afirmou que não tem tantos imóveis quanto as pessoas pensam e, os que tem, estão sem alavancagem. “Têm duas torres de 127 mil metros quadrados da Camargo Correa que estão em construção [na Vila Olímpia, em São Paulo], o que deve dar uma vacância adicional, mas se pegarmos isso como exemplo, vemos que esta é uma empresa patrimonialista, sem alavancagem e que, portanto, não teria porque vender esse imóvel por qualquer preço”, afirmou. “Via de regra, esses proprietários estão dispostos a baixar o aluguel, porque sabem que a cada três anos tem uma revisão, mas quando essa vacância, hoje em excesso, for absorvida, o preço volta a subir”, diz o especialista.
Há quem acredite na bolha
Tem-se falado muito sobre bolha imobiliária, mas, de acordo com o diretor da Rio Bravo, nenhuma das pessoas que afirma isso tem fundamentos suficientes que provem. “O (Robert) Shiller (Nobel de economia) ficou aqui no Brasil por duas horas, chegou de helicóptero, foi embora de helicóptero e falou que tem bolha. Não tem condições de fazer uma avaliação desta forma”, disse. “Ele mesmo falou que não conhece muito bem o mercado brasileiro... Então porque dar a opinião?”, indagou.
Ainda de acordo com Diniz, publicações da imprensa que também afirmaram ter bolha não tinham fundamentos. “Nós demos entrevistas para matérias que afirmaram ter bolha, sendo que nunca dissemos isso. Eles pegaram as entrelinhas do que falamos para eles e ainda colocaram dados errados. Não tem base para dizer isso”, concluiu.
E a queda dos Fundos Imobiliários?
Segundo o diretor, as cotas dos fundos imobiliários caíram por um fator muito mais correlacionado com taxa Selic e os juros das NTN-B [títulos atrelados a uma taxa de juros e à inflação vendidos pelo Tesouro Nacional] do que à performance dos fundos. “Se a Selic ainda tivesse a 7,25% isso não teria acontecido”, disse. De acordo com ele, uma estatística que vai desde janeiro de 2005 mostra que o mercado de fundos é altamente correlacionado com a taxa Selic.
Já na alta da Selic entre 2010 e 2011, o mercado não sofreu porque foi quando os fundos imobiliários começaram a despertar a atenção dos investidores, segundo explicação de Diniz. “Todos estavam curiosos e comprando pelo fato se der uma 'novidade', então não afetou diretamente, mas se não tivesse subido a Selic a performance teria sido ainda melhor”, finalizou.