SÃO PAULO – Richard Rytenband, economista e especialista em métodos quantitativos pela FGV, visando a falta de estudos sobre o mercado imobiliário brasileiro, levantou dados sobre a valorização de apartamentos residenciais, provando que não estamos nem perto de uma bolha imobiliária e que o momento pode não ser tão ruim assim para investir em imóveis. “As séries históricas são raras, o que torna o debate muitas vezes uma disputa de retórica. Um exemplo é o debate nos últimos anos sobre uma possível bolha, os argumentos na grande maioria das vezes não vêm acompanhados de dados concretos, mas apenas impressões pessoais sobre o assunto”, explicou. "Quem não conhece o mercado deveria ser proibido de falar em bolha", completou.

Segundo ele, o mais surpreendente é que sequer foi levantado durante este debate o patamar que os preços se encontravam antes da recente valorização. “Não estamos falando do ciclo dos imóveis nos anos 70 ou 80, mas simplesmente o comportamento durante o Plano Real. Afinal os imóveis se valorizaram a partir de um patamar já elevado ou o contrário?”, questionou.

Para responder parte desta questão, o especialista considerou o preço médio do metro quadrado de apartamentos residenciais em 19 bairros da cidade de São Paulo de agosto de 1994 (Plano Real foi implementado em julho de 1994) a março de 2014: Jardins, Itaim, Pinheiros, Moema, Campo Belo, Brooklin Novo, Vila Mariana, Perdizes, Morumbi, Vila Andrade, Santana, Mooca, Bela Vista, Lapa, Aclimação, Vila Carrão, Cidade Ademar, Santo Amaro e Ipiranga.

Para a construção da série histórica, foram utilizados dados do Datafolha e o índice Zap Imóveis e não foram considerados possíveis ganhos com locação, nem despesas para manutenção, condomínio e impostos. Já para deflacionar as séries, Rytenband utilizou três índices de preços diferentes, o IPCA apurado pelo IBGE, o IGP-M e INCC (que tem peso de 10% na formação do IGP-M, mas por se tratar de um índice de preços do setor de construção se justifica sua utilização no estudo) da FGV.

No período estudado, de agosto de 1994 a março de 2014, a inflação foi, segundo o IPCA, de 325,62%, de acordo com o IGP-M de 473,67% e para o INCC de 473,91%.

Isso significa que, na média, o que R$ 1,00 comprava em agosto de 1994, em março de 2014 eram necessários de R$ 4,25 a quase R$ 5,73. Ou, visto de outra forma, R$ 1,00 de agosto de 1994 hoje valeria o equivalente entre R$ 0,23 a R$ 0,17 (perda próxima ou superior a 80%).

Por fim, para comparar a valorização acumulada nos bairros com outras opções de investimentos o economista utilizou o CDI, a Poupança com rendimento no primeiro dia útil e o Ibovespa. Todos os dados foram coletados junto ao Banco Central e não foram considerados custos de transação e impostos.

Resultado do estudo
Observando a tabela em termos nominais, a ilusão monetária entra em cena. Segundo ele, um leigo observaria que ao longo do tempo os preços subiram sem parar e, a partir de 2008/2009, esta valorização se acelerou. “Em alguns bairros o preço do m2 se multiplicou por mais de seis vezes desde agosto de 1994, diria um leigo”, afirmou.

Porém, quando deflacionamos as séries e eliminamos a ilusão monetária o quadro é totalmente diferente. Mesmo considerando como índice de inflação o IPCA, com o menor valor acumulado em relação aos demais índices até janeiro de 2009 apenas o bairro Itaim e Cidade Ademar apresentavam valorização real no período. Na média nos demais bairros a queda era de cerca de 20%, com destaque negativo para Morumbi (-34,51%).

Agora sob a ótica do IGP-M e INCC o quadro apresentado foi muito pior, com nenhum dos bairros com valorização real no período de agosto de 1994 a janeiro de 2011, período em que até alguns já falavam em bolha imobiliária.

Chama atenção que de agosto de 1994 a janeiro de 2009 alguns bairros como Jardins, Pinheiros, Campo Belo, Brooklin Novo, Morumbi, Vila Andrade, Santana, Mooca, Bela Vista e Vila Carrão acumulavam perdas próximas ou superiores a 40%. A efeito de comparação, o índice Shiller do mercado imobiliário americano registrou perdas similares com a explosão da última bolha imobiliária (exceto pelo fato que a queda americana foi mais rápida ocorrendo em poucos anos).

E mais surpreendente ainda é que mesmo considerando o período de agosto de 1994 a março de 2014, ou seja, mesmo com toda valorização recente, seis bairros ainda apresentavam perdas reais em março de 2014, e no caso do Jardins a valorização do período praticamente empatou com o IGP-M e INCC acumulado no período.

Quando comparada a valorização real dos bairros acumulada de agosto de 1994 a março de 2014 com a da Poupança, CDI e Ibovespa, até mesmo a poupança supera com folga todos os bairros. Não importando se deflacionado pelo IPCA ou IGP-M.

Rytenband explicou que, não se discute que ocorreu uma valorização significativa de 2008 a março de 2014 nos bairros estudados, afinal, mesmo considerando o IGP-M a valorização média acumulada neste intervalo foi de cerca de 70%. Porém não podemos ignorar que antes deste período de agosto de 1994 até 2011 o retorno real acumulado foi bem negativo. E o pior, até 2009, quando consideramos o IGP-M e INCC, as perdas reais acumuladas foram na média de 35%.

Durante este período em que o preço do m2 nos bairros estudados se desvalorizava ano após ano, vale o registro que não houve menções, ou mesmo uma comoção na mídia.

A grande questão é: por que não foi dada atenção a um ciclo de baixa desta magnitude no período? Os analistas foram vítimas da ilusão monetária? Nos estudos apresentados sobre a possível bolha imobiliária não foram produzidas e analisadas séries históricas?

De acordo com o especialista, se há tanta comoção por uma possível queda (o que é perfeitamente natural ocorrer após a finalização do ciclo de alta), por qual razão esta queda de uma magnitude próxima à da bolha imobiliária americana (com a diferença que no caso brasileiro ocorreu aos poucos e um intervalo maior) foi ignorada?

Enfim, o fato é que este estudo deveria ser feito para outras cidades do país, e também para outros períodos para que os ciclos de alta e baixa dos imóveis sejam devidamente mapeados. “Apenas com embasamento técnico, ferramentas de análise e dados concretos poderemos argumentar sobre o risco x retorno do mercado imobiliário nas diferentes cidades e bairros do país”. Disse. “E com isso, de uma vez por todas, mostrar que nada mais natural que os imóveis se valorizarem e desvalorizarem num movimento cíclico. E que não é necessária a existência de uma bolha para uma grande queda nos preços”, finalizou.

Confira as tabelas com o estudo completo: