* Publicado originalmente no Portal TLON
Em abril de 2014 as cotas de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) negociadas no mercado secundário na BM&FBovespa¹ foram precificadas com um desconto médio em relação aos seus respectivos valores contábeis de 17,8%, nível marginalmente menor que os 18,1% referentes ao mês anterior (considerando idêntico conjunto de fundos). O valor consolidado de Capitalização de Mercado² (CM) dos FII que foram negociados no último mês equivaleu a R$ 21,78 bilhões, montante 0,7% superior ao referente ao mesmo grupo de fundos no final do primeiro trimestre. Ao mesmo tempo, o valor consolidado de Patrimônio Líquido (PL) deste conjunto de FII atingiu a cifra de R$ 26,50 bilhões, crescendo 0,3% no mesmo período.
Conforme abordado no artigo mensal anterior dessa série, o movimento recente de desinclinação na curva de juros da economia impactou positivamente os preços das cotas de FII, reduzindo-se a taxa de desconto para os fluxos esperados de rendimentos de médio prazo. O índice setorial do mercado de Fundos Imobiliários, o IFIX, aumentou de 1.321, em 14 de março, para 1.346, em 15 de abril. Depreende-se do parágrafo acima que a apreciação moderada dos preços das cotas de FII, responsável por parte do aumento do IFIX, se deu em ritmo compatível com o crescimento dos valores contábeis destas.
Assim como ocorrido no final do primeiro trimestre, no último mês somente dois fundos, entre os onze cujas cotas movimentaram um montante mensal de negócios superior a R$ 10,0 milhões, mantiveram valor de mercado de seus títulos igual ou superior ao respectivo valor patrimonial: os FII BB Progressivo II (BBPO11) e Projeto Água Branca (FPAB11). Dos demais fundos deste grupo dos onze mais líquidos em abril, apenas o FII CSHG Brasil Shopping (HGBS11) obteve uma pequena redução do deságio no último mês, tendo este último caído de 20,0% para 19,0%.
A Tabela 1 apresenta os FII cujas cotas atingiram os maiores valores de montante negociado mensal em abril de 2014, bem como seus números referentes à CM e ao índice CM/PL no mesmo período, sendo que para este último indicador são expostos os valores dos meses de março e de abril desse ano para fins comparativos.
¹ A análise de números de Capitalização de Mercado neste artigo levam em consideração somente os FII que apresentaram um nível mínimo de liquidez no período em observação, ou seja, fundos imobiliários cujas cotas tiveram um mínimo de dez negócios e um mínimo de R$ 100.000,00 em montante negociado, nos respectivos meses analisados.
² A Capitalização de Mercado é calculada pela multiplicação do preço médio mensal das cotas de FII, ponderado pelo montante negociado, pelo respectivo número de cotas naquele mês.
